Gli sparuti amanti dei QF Immobiliare Dinamico chiudono dopo sette/otto anni di attesa l'operazione in attivo (se non l'hanno chiuso prima). La vendita delle due torri di via Tortona ( Torre Ares e Torre Athena) a Milano che ci aveva spinto allora a entrare nel fondo QF Immobiliare Dinamico. La cessione che era stata regolata a prezzi stellari ci aveva illuso (nonostante precedenti non esaltanti) che analoghe operazioni potevano seguire. In verità le successive vendite di immobili posseduti dal fondo sono avvenute spesso a prezzi disastrosi, ad iniziare da Largo Nuvolari a Milano (mq 14.375 sup. mq lordi riportato nel bilancio BNP Dinamico-Nuvolari) che è stato venduto dal gestore BNP Paribas ad altri francesi (dopo una lunga asta al ribasso) ad una frazione di quanto incautamente pagato dal fondo al momento dell'acquisto tanti anni prima.
La borsa aveva nel frattempo castigato duramente i gestori della maggior parte dei QF. Le quotazioni di borsa erano talore scese al 25% del NAV. In pratica taluni immobili a metà degli anni 2010/2020 venivano trattati a cifre omeopatiche...I gestori (pochi, non tutti !) avevano perso il 75% talora di quanto investito sul mattone....mentre il mercato saliva...Era il momento di intervenire e lo facemmo con QF UNO, QF Immobiiare Dinamico e QFMediolanum B. Il primo si chiuse in pochi mesi. Dinamico ci ha fatto invece attendere a lungo (per chi non aveva chiuso subito in utile). Il profitto fatto sulla vendita delle due torri ci aveva tamponato le successive perdite rispetto a NAV. Gestori, lo ripetiamo, incredibilmente incerti o sfortunati visto che in una decina di anni, mentre i prezzi a Milano volavano al rialzo.....la valutazione degli immobii posseduti da Dinamico scendeva continuamente. Basta guardare all'immobile più importante sopra citato: Largo Nuvolari sede della Assicurazione Cattolica. Continuamente svalutata mentre attorno alla linea verde del metro Romolo di MIlano si cercavano da anni disperatamente immobili lliberi.... ECCO I NUMERI: BILANCIO DINAMICO 2016 IMMOBILE LARGO NUVOLARI PERIZIATO DA LORO 38.070 MILIONI € E VENDUTO NEL DICEMBRE 2023 A 25.650 MILIONI € NEL DICEMBRE 2023. NEL FRATTEMPO ERA STATO AFFITTATO A CATTOLICA ASSICURAZIONI.
Per fortuna la folle differenza tra valutazione degli immobili e quotazione di borsa ha successivamente iniziato a diminuire e quindi i possessori delle quote hanno visto crescere il valore dell'investimento. L'ultima vendita, quella di Largo Nuvolari si è finalmente chiusa oggi, con la decisione di liquidare quasi tutto il saldo dovuto ai possessori del DInamico. Entro fine mese incasseranno 4,722 euro per azione.
Questa lunghissima storia ci insegna che:
1) anche le operazioni piu' sballate come il crac degli immobii posseduti da certe società di gestione quotate in borsa offrono possibilità di utili. Quindi tutto va controllato. Ma attenzione: il Lombardreport.com gongola. In 7/8 anni gli utili non sono mancati per chi si è intestardito a mantenere le quote, prese 8/9 anni fa. Invece gli sfortunatissimi detentori di questi QF Dinamico dal momento dell'EMISSIONE hanno avuto un tasso interno di rendiment TIR (dichiarato dal gestore) del - 3,16% annuo. RIPETIAMO MENO 3,16% COME COMUNICATO DA BNP. In pratica avevano investito in immobili, spesso milanesi, al momento della sottoscrizione ed hanno PERSO mentre quasi tutti gli immobiliaristi milanesi si arricchivano. Una vera BEFFA a conferma che tutto risiede nella bravura del gestore.
2) sono totalmente mancate le informazioni ai soci. Per esempio in dicembre si è sospeso il pagamento del saldo di Dinamico senza spiegarne le ragioni e da quel momento non si è più saputo niente. E sembra che soltanto il termine legale del 30 giugno abbia obbligato ad emettere un comunicato. Solo i comunicati imposti dalla legge e niente più ! Nessun commento sulle trattative e sulle ragioni della disastrosa discesa dei prezzi di Largo Nuovolari negli ultimi 8 anni. Un silenzio ASSORDANTE!
MA FORSE NEI QF SUPERSTITI NON TUTTO E' DA BUTTARE!!!!!!!!!
1) Tra i QF rimangono alcune storie aperte. QF Alpha ha un fortissimo sconto rispetto al NAV. Chi ha MOLTA pazienza può valutarlo. Stessa storia per Atlantic. Si spera che DEA segua la strada di Socrate che ha reso felici i soci dei QF mesi fa... sarebbe un bel colpaccio....
2) QF Mediolanum B mostra una seria gestione fatta da Mediolanum nell'interesse dei soci sottoscrittori ed un ragionevole sconto. Finora questo ha avuto buoni esiti. Il fondo Mediolanum B non vuole perdere per errori o incapacità dei gestori in un settore minore la fidelizzazione dei soci. Se si pensa che oltre metà dei QF si sono chiusi con delusioni atroci per i soci si conferma che la bravura è nei gestori.Quindi prima di investire guardate attentamente alla società di gestione!
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
