Abbiamo più volte posseduto nel portafoglio virtuale a SCARSO RISCHIO del Lombardreport.com qualche Fondo Immobiliare Chiuso( QF) negli ultimi 10 anni. Questa forma di investimento era stata spesso drammaticamente negativa per molti dei sottoscrittori di questi titoli. Ci riferiamo quelli sfortunati che li hanno presi 25 anni fa al momento della emissione...... mentre le banche cercavano di classarli (a loro !) per incassare commissioni stellari. Eravamo negli anni 2000 e una quarantina di fondi immobiliari chiusi erano quotati. Il 2007 ha poi purtroppo fatto giustizia di quella marea di improvvisati gestori di immobili. Non sono mancati fallimenti di fondi. Incredibile vedere azzerati i valori di immobili strapagati ! Come Lombardreport.com ci siamo avvicinati a questi fondi quotati SOLO quando le quotazioni avevano perso almeno oltre il 50% rispetto a quel NAV TEORICO fissato da "esperti analisti" (scelti dalla società di gestione!!) al termine di ogni trimestre/semestre. Gli "esperti" che avevano dato il loro OK, spesso quando l'immobile era comperato a prezzo pieno 100% !
Abbiamo seguito QFUNO e pochi altri nomi. E' inoltre brillato nel Lombardreport.com anni fa dal momento dell'acquisto il QF Immobiliare Dinamiico per un paio di anni che aveva visto schiantarsi le quotazioni. Stava per vendere due importanti immobili a Milano in via Tortona mentre i prezzi in città volavano. Una delle poche operazioni estremamente fruttuose fatte da questo fondo. Nel frattempo vedevamo crollare (senza prenderne) i NAV (net asset value) di altri fondi.
Abbiamo sistematicamente apprezzato solo un fondo in questi ultimi anni: QF Mediolanum che ha due classi di azioni (A e B) e che viene amministrato con grande cautela da parecchi anni. Mediolanum infatti è una grande forza finanziaria che non può rovinarsi il nome per una gestione azzardata di immobili . I titoli infatti sono spesso nei portafogli della clientela. Sta quindi molto attenta e premia i soci al contrario di quanto sfortunatamente eì avvenuto per altri fondi ed altre incapaci gestioni.. Come tutti i QF Mediolòanum quota ancor oggi nei suoi due titoli quasi il 35% - 40% in MENO del NAV comunicato da LORO. Altri fondi, come Atlantic1 o Alpha gestiti da DEA Capital hanno sconti superiori talora al 50% rispetto al NAV che, ripetiamo, è fissato dai LORO "ESPERTI".
Negli ultimi mesi vi è stata una ottima operazione per i piccoli soci sul Fondo Socrate di Caltagirone raddoppiatosi circa in un anno e conclusasi pochi giorni fa. Nel frattempo QF Mediolanum riusciva a liquidare ai soci l'incasso di un grande immobile e tra due settimane staccherà una cedola di circa 0,27 euro . Non poco considerando che ieri il titolo B quotava 1.44 €. Ovvio che distribuzioni così consistenti avvengono solo quando un immobile è liquidato. Nel frattempo però questi immobili sono affittati e rendono qualche punto percentuale all'anno. Meglio di un BOT.
Scopo di questo articolo è ricordare agli amici che ci seguono, che questi QF finiranno tra pochi anni la loro esistenza e le società di gestione dovranno liquidarli. Mediolanum ha deciso proprio ieri di rimanere sul mercato per altri tre anni. Altri chiuderanno circa entro la fine del prossimo anno (Atlantic) o entro il 2030 (Alpha). Rimane QF OPI Opportunità Italia con uno sconto leggermente inferiore agli altri e con un forte azionista.
In pratica vogliamo ricordare che anche da talune terribili esperienza come quelle sui QF svenduti da molte banche a prezzi stellari e amministrati spesso in modo disastroso, e con le società di gestione che incassavano commissioni anche se chiudevano i conti con grosse perdite, .....si può cogliere poi un utile. Sono stati un DISASTRO per chi ha seguito i consigli interessati di gestori che miravano a folli commissioni. Quindi da stare alla larga !!! Ma come tutte le cose quando perdono il 70% rispetto al prezzo di emissione (o più) vanno analizzati. In tanta fanghiglia ci sono ancora dei fiori.
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
