Esordisce una nuova generazione di Btp. Quanto è attraente in questa fase? Rispondiamo inoltre a un quesito sempre più sollecitato dai piccoli e medi risparmiatori: investire o disinvestire dalle case per affitto turistico? Infine un bond, un’azione “high dividend” e un Etf per chi cerca rendimento.
Il report della domenica
Immagine da: www.publicdomainpictures.net
A forza di immettere sul mercato nuove versioni di titoli di Stato italiani si rischia di provocare confusione. Quanti investitori conoscono le effettive differenze fra Btp, Btp “Green”, Btp “Short Term”, Btp “Futura”, Btp “Valore”, Btp Italia, Btp€i, Cct€u, Ctz e Bot? C’è davvero da perdersi. Inoltre solo noi offriamo una gamma così diversificata di strumenti. Scontata ormai questa mischia, facciamo il punto sui tassi fissi e lo facciamo utilizzando lo strumento base di riferimento, ovvero il relativo future “long term” (relazionato a Btp con scadenza residua 8,5 -11 anni).
Questo il grafico di riferimento (da ProRealTime) e i ragguagli per individuarne i possibili trend.
L’area dei 117 è il primo obiettivo che va difeso nell’andamento rialzista in atto da marzo. L’impostazione per il derivato è positiva ma vari indicatori tecnici segnalano un netto ipercomprato. Sei sedute verdi consecutive non si registravano da tempo e la rottura al rialzo del rilevante triangolo originatosi a febbraio rappresenta una riprova di forza, così come la rottura della media mobile a 200 periodi. I Btp sono bene impostati, anche se è ora prevedibile una fase di volatilità.
I livelli da monitorare per il future
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Resistenza |
118,57 |
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Supporto |
115,6 |
► Btp “Valore” e i suoi concorrenti
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La tipologia |
Titolo di Stato a tasso fisso con cedole crescenti (“step-up”). Prevede un premio fedeltà per chi lo detiene fino a scadenza |
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Le cedole |
3,25% per il primo e secondo anno e 4% per il terzo e quarto anno |
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Scadenza |
4 anni (13/6/2027) |
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Isin |
IT0005547390 (per il collocamento) |
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Taglio minimo |
1.000 euro |
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Collocamento |
Da lunedì 5 a venerdì 9 giugno (ore 13.00), salvo chiusura anticipata |
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Premio fedeltà |
0,5% ma solo per chi acquista il titolo durante i giorni di collocamento e lo deterrà fino al rimborso |
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Il rendimento a scadenza |
3,625% annuo lordo – 3,17% netto. Comprendendo il premio fedeltà sale al 3,735% lordo |
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I concorrenti |
È evidente che chi punta su uno “step-up”, pur così particolare, deve effettuare un confronto solo con dei tassi fissi su identica scadenza (che comportano l’onere di commissioni bancarie, mentre il nuovo “Valore” è emesso sul Mot con costi zero). Nel caso specifico si tratta di: ● Btp 0,85% Ge27 (Isin IT0005390874): quota sui 91,7 Eur con rendimento lordo 3,33% ● Btp 2,20% Gn27 (Isin IT0005240830): quota sui 95,7 Eur con rendimento lordo sul 3,4% ● Btp 2,65% Dc27 (Isin IT0005500068): quota sui 96,9 Eur con rendimento lordo sul 3,45% |
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Quindi… |
Il “Valore” si assesta leggermente sopra gli equivalenti tassi fissi. L’aspetto più positivo sta però nella cedola del 4% per il terzo e quarto anno, in prospettiva maggiore di quella che sarà l’inflazione nel 2026 e nel 2027 |
► Meglio i Btp o l’acquisto di una casa?
C’è chi ha un portafoglio di Btp e dice: “Penso che li venderò e acquisterò un immobile da mettere a rendita”. C’è chi ha una casa e all’opposto pensa: “Basta! Ritengo che venderò e investirò in titoli di Stato”. L’antitesi è evidente, così come la confusione. Iniziamo allora un viaggio su questo fronte, che in realtà è difficile sintetizzare con un confronto semplice e diretto, date le infinite variabili in gioco sul fronte immobiliare.
Ipotizziamo allora dei casi “bloccati”, ovvero con limitate variabili sul fronte del mattone. Iniziamo dal caso più semplice, quello dell’affitto turistico di una casa al mare mediante intermediazione strutturata (Airbnb o portali similari).
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Alloggio acquistato nuovo con capitale interamente proprio |
Bisogna ottimizzare importo (e quindi dimensioni) al potenziale reddito della località. Attenzione ai costi e agli aspetti fiscali: occorre lavorare con un budget ben preciso per tali voci e tale da escludere oneri imprevisti |
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Alloggio acquistato nuovo con in parte capitale derivante da mutuo |
Assolutamente sconveniente nella fase in corso |
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Alloggio già di proprietà |
Quasi sempre va riammodernato e riammobiliato: si tenga poi conto dell’origine del possesso (acquisto – eredità o altro), che può variare il rendimento atteso. Se non si è investito del capitale proprio è evidente che i margini di redditività possono essere più favorevoli |
Scelte successive altrettanto importanti:
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Determinare il tipo di clientela a cui ci si vuole rivolgere in prevalenza: è una valutazione decisiva per non sbagliare |
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La località ipotizzata ha un’effettiva domanda in crescita e soprattutto qual è il livello dei prezzi della potenziale offerta concorrente? |
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Meglio scegliere abitati con doppia stagione (estate e inverno), il che ne limita la scelta ma ne aumenta la redditività. E dove l’offerta alberghiera sia carente. I peggiori nemici dell’affittanza turistica sono le lobbies locali. Meglio evitarle il più possibile |
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La disponibilità di un parcheggio auto riservato è fondamentale |
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Valutare l’offerta di servizi aggiuntivi (trasporti pubblici – spiagge attrezzate o libere – ristoranti e soprattutto centri commerciali) |
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Procedere a passi lenti, valutando tutte le variabili in gioco |
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La qualità delle prestazioni e la pulizia sono fondamentali nel successo, perché la clientela dispone di forum specifici, dove i giudizi possono essere pesanti |
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Strutturare una politica commerciale che tenga conto delle stagionalità e delle tante variabili in gioco |
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Attenzione ai costi di manutenzione: preferibile disporre di fornitori convenzionati |
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Il prezzo di acquisto dell’immobile è fondamentale (c’è un target indicativo che lo fissa sui 200.000 euro al massimo) ma si deve tenere anche conto degli eventuali trasferimenti del proprietario dal suo luogo di residenza a quello di possesso dell’attività turistica: comportano tempi e costi |
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L’offerta di immobili nuovi ma a bassi prezzi (50.000 – 100.000 euro) sta crescendo: non ci si faccia attrarre appunto dal fattore prezzo ma si valutino tutti gli oneri aggiuntivi. Inoltre spesso queste case sono dislocate in località remote, poco conosciute da un punto di vista turistico |
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Un modo molto semplice per migliorare la redditività? L’utilizzo da parte del proprietario dell’immobile durante le stagioni morte |
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Si tenga conto di certi costi fissi: “fee” dell’intermediario, tasse locali, tassa di soggiorno, assicurazione dell’immobile e degli occupanti, rifiuti, ecc. ecc. |
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La burocrazia specifica ha un suo peso: rapporti con l’intermediario, con i clienti, con la Questura (in caso di assenza di intermediario) e con il Comune di competenza |
Inevitabile effettuare ora un confronto fra le due opzioni: allora Btp o immobili da locazione?
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Appartamento da affittanza turistica |
Btp |
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Redditività |
Fra il 3 e il 4,5%, al netto di tasse e costi. Un’abile gestione può portare a rendimenti anche maggiori |
Dal 4% (scadenze decennali) al 4,5% (scadenze ventennali) |
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Punti forti |
Scommettere sulla rivalutazione dell’immobile nel medio termine. Possibilità di utilizzo a scopo personale dell’appartamento |
Rendimento garantito senza nessun onere di tipo burocratico |
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Punti deboli |
E’ un lavoro cui bisogna dedicare tempo e impegno |
Minore flessibilità dell’investimento e rischi comunque di natura finanziaria |
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A chi si presta |
A chi voglia costruire un’attività da sviluppare nel tempo |
A chi non desideri occuparsi dei propri investimenti |
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Fiscalità |
Preferibile aprire la partita Iva con il supporto di un consulente |
Tutto viene svolto dall’intermediario bancario |
In un prossimo report ci occuperemo dell’affitto di una casa in montagna, che ha caratteristiche un po' diverse.
► Il bond della settimana
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Denominazione |
Pemex 5,5% Fb25 |
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Emittente |
Petroleos Mexicanos |
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Borsa |
Tlx |
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Isin |
XS0213101073 |
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Tipologia |
Senior tasso fisso |
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Valuta |
Eur |
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Rating |
BBB |
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Scadenza |
24/2/2025 |
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Taglio |
10.000 Eur |
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Rendimento lordo in corso |
5,7% |
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Ultima quotazione |
99,27 Eur |
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Scambi |
Rilevanti |
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A chi si adatta |
Chi accetti un pò di rischio di un emittente dei Paesi emergenti (Messico) su una scadenza però corta |
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Punti forti |
Rendimento – Vita residua breve |
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Punto debole |
Società petrolifera con il maggiore debito nel settore a livello mondiale |
► L’azione high dividend della settimana
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Azione |
Red Electrica |
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Paese / Borsa |
Spagna / Madrid |
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Settore |
Gestisce la rete elettrica in Spagna e possiede varie attività in America Latina |
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Isin |
ES0173093024 |
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Valuta |
Eur |
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Ultima quotazione |
16,02 Eur |
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Volatilità (180 sedute) |
16% (bassa) |
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Rendimento lordo in corso |
6,24% |
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Tassazione |
19% nel Paese d‘origine e 26% in Italia |
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Periodicità pagamento |
Semestrale |
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Ultimi importi dividendi |
0,2727 Eur (ex date 5/1/2023) 0,7273 Eur (ex date 29/6/2023) |
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Quadro grafico |
Da novembre dell’anno scorso si muove in un trend laterale senza alcun spunto. L’unico elemento caratterizzante è l’avvicinamento alla sovrastante media mobile a 200, che da aprile il titolo cerca di rompere al rialzo, senza però riuscirci |
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Scenario positivo se… |
Supera la 200 (16,43 Eur) e sale verso i 16,8-17,0 Eur |
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Scenario negativo se… |
Torna sotto i 15,7 Eur e ancor più sotto i 15,52 Eur |
● L’Etf a distribuzione della settimana
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Denominazione |
iShares Msci Brazil |
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Isin |
IE00B0M63516 |
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Sottostante |
Big cap del mercato azionario brasiliano |
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Valuta di denominazione |
Usd |
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Valuta di contrattazione |
Eur |
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Replica |
Fisica |
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Ter |
0,74% |
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Borsa quotazione |
Milano |
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Volatilità |
Molto elevata |
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Ultima quotazione |
22,975 Eur |
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Distribuzione dividendi |
Sì (trimestrali) |
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Rendimento stimato |
11,5% |
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Cedole importo |
0,4151 Usd (30/12/2022) 0,1841 Usd (16/3/2023) |
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Performance a 1 anno |
-11,1% |
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Strategia preferibile |
Piano di accumulo con periodicità o mensile o bimestrale |
L’utilizzo delle informazioni e dei dati come supporto di scelte personali è nella completa autonomia del lettore e pertanto solo quest’ultimo è responsabile delle proprie decisioni.
