il lombardreport.com è una delle pochissime lettere finanziarie che e' riuscita a guadagnare con i qf, i famigerati fondi chiusi immobiliari.
Tanti anni fa avevamo avuto un paio di esperienze positive con QFUNO. Poi abbiamo selezionato QF Immobiliare Dinamico, QF Immobilium, Mediolanum B.
Facciamo il punto della situazione,non senza ringraziare il destino che ci ha permesso di ottenere plusvalenze in questo sfortunato settore.
Il mondo dei Qf e' infatti tappezzato di pessime esperienze. Emessi tra il 2000 e il 2010 a prezzi esorbitanti puntavano sulla loro accorta gestione(!) appoggiata da" esperti immobiliari" per ottenere guadagni. Abbiamo una selezione di QF emessi 20 anni fa circa. A distanza di due decenni taluni non hanno ancora recuperato il prezzo di emissione. Pochissime le esperienze positive . Sembrava un settore minato.
Mentre molti degli gli sfortunatissimi sottoscrittori di questi valori acquistati al momento delle emissioni su consiglio dei promotori e delle banche si leccano le ferite gli amici del lombardreport.com, entrati pochi anni fa su questi fondi chiusi immobiliari castigati dalla borsa per le loro pessime performance ( quotano ora il 30%-60% in MENO del NAV) gongolano.
Ovvio che la cernita tra una ventina di fondi e' stata durissima. Ma se guardate ai lunghissimi articoli pubblicati tre/quattro anni su queste colonne dopo le nostre visite agli immobili detenuti nel milanese da QF Dinamico, QF Immobilium e QF Mediolanum potrete vedere che tale selezione e' stata corretta.
Dinamico stava allora per vendere le due torri di Via Tortona,una delle (poche) operazioni veramente fortunate portate a termine con succosa plusvalenza. Immobilium progettava e costruiva Arcadia l'immobile vincitore ia un premio come prestigioso stabile. Che avrebbero affittato poi a Volkswagen. E Mediolanum procedeva nella sua tranquilla e seria gestione,pronta a prendere profitto se taluno voleva acquistare i suoi immobili al NAV.
Sono passati gli anni. La prossima settimana Immobilium stacchera' 1330 euro su una quotazione di 1480. Rimarra' ad Immobilium un immobile a Padova. Meglio non investigare sul prezzo pagato su tale immobile e il valore attuale di vendita. Un disastro. Purtroppo tali incredibili anomalie sono presenti in moltissimi QF, Qui la fortuna e' che l'immobile Arcadia (il gioiellino) rappresentava oltre il 90% del patrimonio di Immobilium mentre lo stabile di Padova era dimenticato per la sua scarsa significativita' patrimoniale.
Su Immobiliare Dinamico abbiamo gia' scritto. Consideriamo vergognoso che il 30 giugno 2021 in occasione della semestrale Immobiliare Dinamico avvalendosi di SUOI PERITI IMMOBILIARI abbia valutato la societa' il circa 110 euro per azione. Poi in dicembre si è presentato un compratore che ha offerto di rilevare quasi tutto il patrimonio( escluso l' immobile in Largo Nuvolari a Milano ed un mini immobile a Livorno) con UNO SCONTO DEL 20% rispetto alla valutazione che LORO avevano pubblicato cinque mesi prima. E pensare che in quei cinque mesi gli immobili non erano certo scesi di valore!. I gestori hanno accettato.Tutto bene quello che finisce "abbastanza" bene.... Immobiliare Dinamico stacchera' una cedola di euro 60,5 euro per ogni quota tra una settimana circa. Quota in borsa circa 78 euro. Rimarra' percio' "ex" una quotazione di circa 18/ 20 euro. una trentina di milioni che sono il valore dell'immobile che era stato affittato a Cattolica e che e' posto in Largo Nuvolari e del piccolo immobile di Livorno. Qanto vale Largo Nuvolari ? Era stato pagato circa 44 milioni quindici anni fa. E' stato svalutato come NAV. di un 20% circa(scusate,vado a memoria come a memoria ho scritto questo pezzo. Scusate eventuali errori) Tutto saliva a Milano....meno questo immobile. la quotazione è percio' tra 30 e 40 milioni. Ed e' in vendita Tutto dipende dalla forza contrattuale. Le quote di Dinamico QFID e sono poco meno di 1.500.000. Il mercato se le quotasse "ex"attorno a 20 prevede una quotazione attorno a 30 milioni. Una bella scommessa perche' se vendesse a 36 milioni potrebbe valere 24 euro per quota( piu' Livorno per una piccola cifra). Chi vuole scommettere vada su Internet e rilevi tutti i dati dell'immobile. Poi decidera' se scommettere o no. A lui la scelta!
Qualche riga anche su Mediolanum B. Mediolanum ha quotato sia quote A(a capitalizzazione di dividendi) che quote B( dividendi distribuiti). Il vantaggio di puntare su B e' che sono piu' liquide.
Il NAV e' poco sotto i 3 euro. Le quote passano di mano a 1.95. Devono salire del 50% per toccare la valutazione del NAV. A noi piace Mediolanum in quanto il gestore non è interessato a compiere erroneee operazioni magari a danno dei soci di minoranza. Infatti Mediolanum QF e' solo una piccola parte di una rinomata banca che di certo non si gioca il nome per tali sciocchezze. Per di piu' ha venduto le quote in maggioranza ai suoi azionisti..... Quindi vi è una comunanza di interessi nell'uscire dagli immobili con buone plusvalenze. Nel frattempo il dividendo sugli immobili posseduti viene distribuito regolarmente. Non è una cifra enorme ma offre una base di reddito. E se poi vendono un immobile le quote vengono rimborsate pertale incasso.
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
