Dopo molto tempo torniamo ad esaminare il settore dei fondi immobiliari chiusi che (tanti) anni fa ci dette buone soddisfazioni con qfuno.
Siamo praticamente "costretti" ad analizzare nuovamente questi fondi chiusi immobiliari perché:
1) gli sconti non si sono ristretti tra NAV e quotazioni di borsa;
2) la scadenza dei qf si avvicina piano piano, ma implacabilmente;
3) il rendimento, per qualche fondo, risulta interessante se paragonato ai tassi attuali. Naturalmente su taluni di questi valori vi è stato in passato l'incubo di valutazioni cervellotiche (altissime) certificate da "esperti indipendenti" che sono già costate enormi falle nei portafogli dei primi sottoscrittori. Bisogna perciò scegliere attentamente la società di gestione e cercare gestori seri interessati a massimizzare gli incassi nelle vendite per limitare le precedenti perdite o chiudere l'esperienza dei qf in utile;
4) gli investimenti azionari hanno toccato livelli molto molto elevati in tutto il mondo. Soltanto l'immobiliare italiano ristagna dal 2011 su livelli stracciati, incurante dei rialzi avvenuti a livello internazionale. Un settore ucciso dalle tasse del Governo Monti e dall'effetto-leva che caratterizzava molti qf per incrementarne le performance. Una mossa che si sarebbe tradotta in forti perdite in mancanza di una salita delle quotazioni immobiliari. Come effettivamente è avvenuto. Ma ora, almeno per Milano, sembra giunto un raggio di sole nel settore immobiliare visto il risveglio parziale di tale settore sulla piazza milanese per talune categorie di immobili;
5) dopo oltre un anno dalla valanga di OPA lanciate su questi valori immobiliari, molte volte andate male per chi voleva sfacciatamente offrire cifre risibili, ci potrebbe essere un risveglio di interesse anche dei gestori che spesso ignorano totalmente questi valori nonostante taluni marcate sottovalutazioni.
Ci concentreremo perciò su fondi immobiliari chiusi caratterizzati, oltre che dalla sottovalutazione, da una coincidenza di interessi tra gli emittenti ed i sottoscrittori. Chiaro che talune società di gestione hanno l'interesse a mantenere spesso aperti fondi giunti quasi al capolinea della loro attività per incassare le succose commissioni di gestione finora percepite anche con quotazioni immobiliari in picchiata, ma spesso esiste un apprezzabilissimo interesse dei gestori di uscire da questa avventura a testa alta per non dare problemi ai loro promotori finanziari ed ai sottoscrittori.
Queste caratteristiche sono presenti nei fondi Mediolanum Real Estate A e B. Si tratta in pratica dello stesso prodotto, ma il primo è a capitalizzazione degli interessi, il secondo, al momento molto più liquido del primo, li distribuisce.
Mediolanum A e B, erano stato collocati a 5 euro nelle due tranche. La prima (A) che non ha mai distribuito utile in quanto questo si capitalizza, quota ora oltre 6 euro. Sono passati dodici anni. Non sembra certamente un grande risultato ma trovare fondi in attivo dopo 12 anni di mercato pesantissimo è una vera rarità. Viene confermata la serietà della gestione.
Il fondo B, piu' liquido, quota circa 2,50 euro (sconta lo stacco dei dividendi dalla emissione) dopo aver denunciato un NAV superiore ai 4 euro poche settimane fa in occasione dello stacco del dividendo.
I due fondi capitalizzano sulla base dei NAV circa 300 milioni € ed in borsa vengono valutati a circa 200 mln €. Mediolanum Real Estate B, con capitalizzazione complessiva molto più alta, ha 67.000 quote circa, Mediolanum Real Estate A circa 8.000.
La scadenza è a fine 2021 con possibilita' di proroga (3 anni) e periodo di grazia (3 anni).
L'interesse per noi è dato dal fatto che Mediolanum Real Estate non ha debiti, anzi una posizione finanziaria attiva di 10 milioni €. La cosa interessante è che ha da pochissime settimane ha venduto a Coima Res un immobile per 56 milioni €. Valutando la quota B 4,15 euro, come detto dalla società, si scopre che vi è uno sconto di circa il 40% rispetto a euro 2,50 prezzo di borsa. Ora il mercato si attende un rimborso del capitale nei prossimi mesi da questa transazione, come avviene solitamente. Se pensiamo che i 56+10 milioni di € vengano distribuiti in buona parte ai soci scopriamo che potrebbero essere rimborsati 0,65/0,70 euro per quota. In tal caso la quotazione di Mediolanum B scenderebbe a 1,80 e aumenterebbe a quasi il 50% la differenza tra NAV (sceso dopo la distribuzione del rimborso a 3,50/3,60) e quotazione di borsa. In pratica le quote non solo renderebbero sempre cifre allettanti come dividendo ma varrebbero, in questa ipotesi, la metà del NAV. Con la concreta possibilita' che entro 9 anni la società chiuda le vendite. Ma magari prima,,,,,,
Interessa segnalare che Mediolanum possiede 21 immobili. Due immobili prestigiosi sono a Milano (Piazza Missori e via Montecuccoli), l'unico mercato esaltante in Italia. Il suo portafoglio contiene inoltre 2 residenze per anziani (RSA con buona resa), 6 supermercati (a marchio Unes), con contratti in corso di rifacimento, un hotel a Padova gestito da NH, due immobili nel centro di Torino, 4 uffici nella periferia di Milano, etc.
In pratica Mediolanum B (it 0003922249 ) offre un interessante reddito garantito da affitti di primari immobili e una seria gestione. In più, psicologicamente, è nell'interesse dei gestori mostrare la loro abilità in quanto le quote sono state classate dai loro promotori. Il titolo viene investito regolarmente un paio di volte ogni settimana da buone richieste in denaro cui si contrappone sempre una lettera di 15.000 azioni. Invece di acquistare una casa da affittare, l'acquisto di queste quote permette di prendere una casa con uno sconto del 40% circa (che in caso di distribuzione della vendita di ViaToqueville a Coima Res diventerebbe del 50%) e si incasserebbero dividendi tra il 5% ed il 7%. Tutto questo senza conflitto di interessi tra fondo e sottoscrittori in quanto pensiamo che sia proprio nell'interesse dei gestori e dei loro promotori finanziari di massimizzare le performance.
In un momento di scarsa appetibilità delle azioni e con redditi obbligazionari risibili, una casa a forte sconto, ben gestita, merita attenzione.
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
