Piano B per il vostro portafoglio. E se il mattone diventasse di nuovo un business?

Con due strade alternative: gli affitti a breve mediante le inedite piattaforme di intermediazione e l’utilizzo un po’ anticonformista degli Etf immobiliari.

Cedole & dividendi

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Ammettiamolo: non c’è niente di più solido del mattone, che incide per poco oltre il 50% sulla ricchezza degli italiani. Spesso denigrato, considerato a bassissima redditività e causa di mille problemi, resta pur sempre il più inamovibile degli asset rifugio. Cose scontate cui non dedichiamo altro spazio. Il problema sta nel renderlo remunerativo e – se possibile – molto remunerativo. Ci si può riuscire? E ci sono alternative al mattone fisico? In altre parole quello finanziario è altrettanto valido?

L’aspetto della redditività sta subendo evoluzioni interessanti. L’entrata in scena infatti delle piattaforme di locazione fra privati (vedi Airbnb e altre) consente di vedere con occhi nuovi la locazione, che assume sempre più le caratteristiche delle brevi durate. C’è ancora incertezza da parte di non pochi investitori sul fatto se abbia senso mantenere o acquistare una casa a tale scopo. I numeri dicono di sì, a certe condizioni, perché le locazioni giornaliere o settimanali crescono e di molto per vari motivi. Un confronto sul tema si impone.

In realtà il vero tema è però quello della redditività: l’affitto a breve consente mediamente di incassare di più, velocemente e con variabilità in rapporto alle stagioni. Un confronto non è semplice. Si può stimare comunque – come già scritto sopra – che il breve comporti maggiore profittabilità in media da un 20 a un 50%, sempre che il relativo alloggio sia collocato in una località a forte appeal. Qualche conto al proposito aiuta a comprendere. Si basa su una casistica reale nata dal confronto di quanto registrato da operatori del settore.

Dati riferiti in entrambi i casi a una media di situazioni reali riferite a diverse località.

Il breve è più redditizio soprattutto se il turnover è veloce, se il capitale iniziale investito non risulta elevato e se si ha una gestione fiscale ottimizzata (il tema è troppo complesso perché sia trattato velocemente). Consideriamo un appartamento tipo di dimensioni medio/piccole. La redditività con l’affitto “short” sale di molto a condizione però di:

1°) attuare una strategia di marketing aggressiva. Occorre essere ben collocati sulle piattaforme di locazione e pubblicare foto molto allettanti;

2°) ridurre il più possibile i costi fissi, che non devono superare il 25% degli importi incassati. Fondamentale è mettere a reddito alloggi con oneri condominiali bassi, per esempio per il riscaldamento, visto che nel caso delle città la stagione invernale comporta richieste rilevanti di locazione;

3°) alternare – se possibile – affittanze mediante intermediari o realizzate con propri canali. Così facendo si aumenta l’occupazione e si ha la possibilità di ridurre l’impatto delle commissioni pagate alle piattaforme e di vedersi riconoscere oneri di gestione (per esempio luce e gas), che nel primo caso sono “all inclusive”;

4°) verificare bene le commissioni di intermediazione: occorre non fidarsi delle percentuali promesse, spesso con Iva non inclusa e che non tengono conto di oneri indiretti attribuiti al cliente, i quali incidono pur sempre sull’importo della locazione;

5°) fidelizzare il cliente con piccole “coccole”: indagini sul gradimento del soggiorno, offerta di servizi aggiuntivi a pagamento ed eventuale omaggio in uscita (si apprezza di più rispetto a uno al “check in”);

6°) considerare l’attività non un surplus ma un lavoro vero, con un preciso bilancio di entrate e uscite.

Il fenomeno degli affitti a breve non è certo un’innovazione ma in piena trasformazione sono le modalità di proporsi su un mercato che cambia e che si sta spostando - per il grande pubblico - dal tradizionale hotel a formule meno costose e più flessibili. Un business diverso? Certamente sì e tale da abbinare la solidità patrimoniale del mattone a una ritrovata redditività, pur con tutte le implicazioni di maggiore impegno che ciò comporta.

► L’alternativa: vendere e investire sugli Etf immobiliari

Il mattone di carta è poco considerato in Italia come alternativa a quello reale. Va invece valutato per molti vantaggi soprattutto di diversificazione geografica e di minore concentrazione della rischiosità. L’offerta di Etf specifici consente infatti di ridurre le incertezze del possesso fisico, pur garantendo performance interessanti e una discreta redditività. Occorre comunque evidenziare che si tratta pur sempre di un investimento finanziario perché riferito ad azioni di società attive nel settore. Non esistono infatti Etf con sottostanti proprietà fisiche, come avviene invece nel caso dell’oro.

Per chi voglia prendere in considerazione quest’alternativa abbiamo selezionato quattro Etf quotati a Borsa Italiana e riferiti appunto all’immobiliare, con cui si possono ipotizzare piani di accumulo, con diverse tipologie di strutturazione.

Mercato europeo

Mercato asiatico

Mercato statunitense

Mercato mondiale

In sintesi: appare evidente come l’immobiliare finanziario cominci a girare sul negativo, il che potrebbe anticipare nei prossimi due anni una fase recessiva a livello mondiale. Proprio per questo motivo l’ipotesi di un calo delle quotazioni va presa in considerazione, costituendo lo sprone all’avvio nel medio termine di piani di accumulo basati sulla diversificazione geografica. Il fattore decisivo – oltre alla maggiore volatilità media rispetto al possesso fisico del mattone – sta nel confronto della redditività. I quattro Etf garantiscono in media un 3,3% lordo (2,44% netto). Se dagli affitti tradizionali si ottiene di più l’alternativa ha un senso limitato. Se – come nella stragrande maggioranza dei casi – si incassa di meno, l’avvicendamento diventa significativo, pur considerando l’incertezza del cambio €/$, che occorre sterilizzare il più possibile operando anche in questo caso con un conto in valuta. Locazioni a breve termine ed Etf immobiliari sono dei reali piani B per il vostro portafoglio? Forse solo in parte ma entrambi hanno il vantaggio di migliorare la redditività del mattone. Il che non è poco!

(3° puntata - segue)