Per la prima volta – e con un'ottica a sette anni-desidero esprimere il mio interesse per un fondo immobiliare chiuso.Si tratta di Unicredito Immobiliare 1,previsto in scadenza a fine dicembre 2014. Il rimborso potrebbe pero' tardare per il periodo di grazia di 3 anni solitamente concesso dalle autorita' competenti per i fondi immobiliari chiusi.
La cosa che mi alletta in questo fondo immobiliare chiuso è il consistente,macroscopico sconto rispetto al valore periziato a fine dicembre 2009 da analisti indipendenti: il 46,4%.
Il valore di perizia al 31 dicembre 2009 è infatti di euro 3.589 per quota mentre tali quote-trattate in borsa con il simbolo QFUNO-passano di mano a circa 1.950 euro. L'ISION è IT0001358479
Naturalmente non basta lo sconto a rendere allettante un fondo immobiliare. Bisogna vedere la qualita' degli immobili posseduti.
E QFUNO ha parecchi gioiellini.
A partire da edifici progettati da architetti di fama internazionale:oltre agli italiani Renzo Piano (palazzo del Sole 24 Ore a Milano),Vittorio Gregotti (Palazzo della Pirelli a Milano)il francese Jean Nouvel (edifici produttivi e direzionali di Brembo a Stezzano,Bergamo,lungo l'autostrada MI-BG) lo studio inglese Chapman & Taylor (Centri Commerciali Integrati Le Grange a Piedimonte San Germano-Frosinone.
Ma guardiamo ai conduttori di questi immobili per vederne la solidita':
sono:
Il Sole 24 Ore
Brembo
Euronics
Bipielle Real Estate
Pierre & Vacances
Price Waterhouse Coopers
Pirelli & C
Sun Microsystems
Supermercati PAM
Vi sono anche taluni immobili residenziali posti nel centro delle varie citta'( a Milano in via Larga)
Il fondo è ora gestito da Torre sgr. La relazione,molto dettagliata, è consultabile e scaricabile in rete.Potete cliccare" borsa italiana",poi" fondi chiusi",poi" Unicredito Immobiliare Uno "e la potrete scaricare e valutare..
Vedrete che la maggior parte degli immobili è affittata a tassi interessanti(oltre il 5% con talora punte piu' elevate,con affitti ovviamente indicizzati al costo della vita al 100% o al 75%) e che sulla maggior parte degli immobili vi sono plusvalenze.Tra le poche note negative il Centro Commerciale Integrato "Le Grange" a Piedimonte San Germano che dovrebbe pero' presto tornare alla redditivita' e quindi-una volta profittevole- a vedere crescere la sua valutazione.
Con l'acquisto di queste quote non diverremo certamente ricchi. La stasi del mercato immobiliare sembra proseguire. Non ci saranno grandi plusvalenze.
Ma questo fonde offre un discreto dividendo e,quando sara' liquidato,si incassera' il valore peritale. Valore peritale chi auguriamo che salga ancora. Chi ama il mattone non avra' problemi di amministrazione,rapporti con gli inquilini etc.
Nel frattempo chi possieda queste quote ha affittato i suoi immobili al Sole 24 Ore, Pirelli ,Supermercati PAM etc etc..Nomi di assoluta affidabilita'.
Siamo ancora una volta davanti ad un buon investimento a rischio contenuto.Gia' abbiamo espresso le nostre preferenze perun acquisto di argento con ottica nel 2022. Ora con questo fondo immobiliare chiuso quotato in borsa puntiamo,nella peggiore delle ipotesi,al 2017.Per tale epoca il fondo sara' sicuramente liquidato.Magari questo avverra' nel 2014. Acquistandolo ora si ha uno sconto sui valori periziati superiore al 45%,si incasseranno gli affitti al netto di minus e plusvalenze e se gli immobili dovessero tornare a crescere di valore si incasseranno cifre ancora superiori al periziato nel 2014 o 2017.Naturalmente se la crisi dovesse improvvisamente acuirsi il valore degli immobili scenderebbe di conseguenza.Ma un cuscinetto del 45% rispetto al valore periziato da terzi dovrebbe superare qualsiasi timore di crac immobiliari
Gli scambi sono discreti,considerando la nicchia di mercato. Ogni giorno mediamente passano di mano 50/100 quote. La sigla è QFUNO e la quota è trattata soltanto in due aste quotidiane (h 11 e h 16,30,come nel nostro vecchio beneamato Mercato Ristretto di tanti anni fa.
Certo parlare di argento con una ottica quindicennale o di un fondo immobiliare con una ottica a 3 (o 6) anni non rappresenta la speculazione che cercano molti nostri amici che ci seguono. Consideriamo l'investimento meritevole di monitoraggio con una ottica contrarian..Ma per il momento a breve non vediamo altri esaltanti investimenti.-oltre a quello che avevamo effettuato in MARR e che ha gia' reso il 15% in due mesi- che offrano rendimenti elevati con scarsi rischi…..
(L'autore del presente articolo non è iscritto all'ordine dei giornalisti e potrebbe detenere i titoli oggetto dei suoi articoli)
